Μελετάμε τη νομοθεσία, και αποτυπώνουμε με μεγάλη λεπτομέρεια τα ακίνητα που καλούμαστε να τακτοποιήσουμε, ώστε να μην υπάρχει κανένα πρόβλημα στον ιδιοκτήτη που θα θελήσει να μεταβιβάσει το ακίνητό του.

Τακτοποιήσεις αυθαίρετων κατασκευών με το Ν.4495/2017

Η τακτοποίηση των αυθαιρέτων και των υπερβάσεων δόμησης είναι πολύ σημαντική ενέργεια για την:

• Μεταβίβαση της ακίνητης περιουσίας (γονική παροχή, πώληση κ.λπ.).
• Αύξηση της εμπορικότητας των ακινήτων.
• Σύνδεση με τα δίκτυα κοινής ωφελείας (ΔΕΗ, ΕΥΔΑΠ κ.λπ.).

Η διαδικασία τακτοποίησης των αυθαίρετων κατασκευών περιλαμβάνει τα παρακάτω στάδια:

• Επί τόπου μέτρηση του αυθαιρέτου.
• Υπολογισμός του προστίμου.
• Ηλεκτρονική υποβολή της αίτησης υπαγωγής.
• Έκδοση του παράβολου.
• Σχεδιασμός κατόψεων και τομής.
• Σύνταξη τοπογραφικού διαγράμματος.
• Ολοκληρωμένη υπαγωγή.

Οι νόμοι που ίσχυαν για τη δόμηση ήταν πολλές φορές ασαφείς, ερμηνεύονταν με διαφορετικούς τρόπους και οι έλεγχοι γινόταν πολύ ελαστικά, ώστε κάθε οικοδομή -κυρίως από το 1990- να έχει μικρές ή μεγάλες υπερβάσεις δόμησης.

Από το 2010 και μετά, άρχισαν να θεσμοθετούνται νόμοι που τακτοποιούν τις υπερβάσεις δόμησης.

Περιληπτικά αναφέρουμε:
Ν. 3843/2010. Με αυτόν τον νόμο τακτοποιήθηκαν πολλές υπερβάσεις δόμησης, που αφορούσαν αυθαιρεσίες που συμπεριλαμβάνονταν στο νόμιμο όγκο του κτιρίου, δηλαδή κυρίως αλλαγές χρήσης ημιυπαιθρίων, σοφιτών και υπογείων που είχαν σύμφωνα με την άδεια οικοδομής βοηθητική χρήση, αλλά στην πραγματικότητα είχαν μετατραπεί σε χώρους κυρίας χρήσης.

Ν.4014/2011. Με αυτόν το νόμο τακτοποιήθηκαν όλες οι υπερβάσεις δόμησης, ανεξάρτητα από το αν συμπεριλαμβάνονταν στον όγκο του κτιρίου που καθοριζόταν από την άδεια οικοδομής, αλλά τακτοποιούνταν και ολόκληρα αυθαίρετα κτίρια, όπως αυτά που κτίστηκαν χωρίς άδεια οικοδομής. Αυτός ο νόμος χαρακτηρίστηκε από το Συμβούλιο της Επικρατείας αντισυνταγματικός.

Ν.4178/2013. Με αυτόν το νόμο αντικαταστάθηκε ο προηγούμενος 4014/2011, που στην ουσία τροποποιήθηκε σε κάποια άρθρα του και συνέχισε να τακτοποιεί όλες τις υπερβάσεις δόμησης. Αυτός ο νόμος ισχύει και σήμερα. Αναλυτικά περιγράφονται παρακάτω ενδιαφέροντα σημεία του νόμου.

Ν.4495/2017.Σε ισχύ τίθεται πλέον ο πέμπτος κατά σειρά νόμος για τα αυθαίρετα, μετά τη δημοσίευσή του στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως. Βασικό χαρακτηριστικό του ν.4495/17 είναι η ελάφρυνση των προστίμων για αρκετές κατηγορίες παρανομιών και για τις ευάλωτες ομάδες πληθυσμού.